Порядок приобретения недвижимости в собственность

Получение NIE

В Испании как физические, так и юридические лица имеют Идентификационный Номер Налогового Управления (Número de Identificación Fiscal), который они используют при осуществлении любых налоговых операций, тогда как  иностранные граждане должны иметь так называемый НИЕ - Идентификационный Номер Иностранных Граждан (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Этот номер хотя и напоминает ИНН и выполняет похожие функции, но выдается испанскими властями.

Идентификационный номер иностранных граждан является персональным, уникальным и систематизированным, выдается Бюро по регистрации иностранных граждан и должен
фигурировать  во всех официальных документах граждан России. НИЕ необходим для совершения любой финансовой операции будь то открытие счета в банке или покупка недвижимости.
Получить НИЕ возможно в следующих случаях:

1. Если российские граждане находятся в Испании, следует обратиться в Бюро по регистрации иностранных граждан (Oficina de Extranjeros) или в местную Полицию. Необходимо, чтобы гражданин находился в Испании легально, в том числе в качестве туриста, и предоставил документы удостоверяющие обоснованность своего запроса.
2. Если российские граждане находятся в России, для получения НИЕ можно обратиться в Консульство Испании в своем регионе, которое, в качестве курьера, перешлет документы в соответствующее учреждение в Испании.

Получение информации о недвижимости

Если российский покупатель принял решение о покупке недвижимости в Испании, необходимо получить информацию о ней. Потенциальный покупатель должен знать следующие аспекты:

1. Регистрация недвижимости. Для этого необходимо получить Простую информационную ноту (Nota Simple), то есть, выписку из Реестра собственности, в котором учтена данная недвижимость. В простой информационной ноте указано: кто является владельцем недвижимости, наличие долга или ипотеки, возможно ли продать данную недвижимость и другие данные. Получить ноту можно в Реестре Собственности, где зарегистрирована данная недвижимость.
2. Отсутствие задолженности по Налогу на недвижимое имущество. Обычно владельца просят предоставить квитанцию о выплатах за последний год или обращаются в местный Муниципалитет. Это имеет большое значение при наличии задолженности, поскольку в случае неуплаты налога, муниципалитет в праве конфисковать объект недвижимости, то есть новый собственник может лишиться имущества за долги, которые были накоплены предыдущим владельцем. Ответственность нового собственника распространяется на последние пять лет.
3. Если речь идет о квартире в многоквартирном доме или о недвижимости, которая входит в товарищество собственников жилья, необходимо узнать об уплате взносов, установленных в данном товариществе. В этом случае лимит составляет истекший год и прошедшие месяцы текущего года. Эту информацию может предоставить председатель товарищества или администратор.

Согласование, оформление и регистрация договора купли-продажи

Несмотря на то, что стороны пришли к соглашению, обычно сделка купли-продажи осуществляется не сразу, поскольку покупателю необходимо получить все данные об объекте недвижимости, указанные в предыдущем пункте и, в случае необходимости, получить ипотечный кредит в испанском банке. В этом случае, как правило, вносится аванс.

Аванс может быть двух типов:

1. Задаток простой (Arras penitenciales) Определенная сумма денег вносится в качестве гарантии продавцу. После внесения задатка продавец может отказаться от выполнения сделки, но в этом случае он должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Покупатель также может отказаться от сделки, однако при этом он теряет внесенный им задаток.
2. Задаток подтверждающий (Arras confirmatorias), после внесения которого ни одна из сторон не может отказаться от сделки, поскольку другая сторона имеет право требовать в судебном порядке исполнения условий договора.

C этого момента остается только оформить контракт. Договор о купле-продаже недвижимости может быть оформлен как частный или как нотариальный акт. Хотя допускается оформление частного акта, этот путь не является достаточно надежным, так как в этом случае документ нельзя внести в Реестр собственности. Это означает, что предыдущий владелец по прежнему фигурирует в Реестре в качестве собственника. Вследствие чего, новый владелец может столкнуться с рядом трудностей, например:

• Прежний владелец может продать недвижимость другому лицу, совершив мошенничество в отношении российского покупателя. При этом право собственности последнего, если оно не зарегистрировано в Реестре собственности, не может отстаиваться в суде
• Покупатель не может получить ипотечный кредит на покупку недвижимости
• Могут возникнуть серьезные проблемы при последующей продаже недвижимости, поскольку российский собственник не будет фигурировать в Реестре собственности в качестве владельца.

В связи с этим, частный контракт на приобретение недвижимости заключается в исключительных случаях и не рекомендуется. Как правило, сделка купли-продажи недвижимости фиксируется в Официальном акте (Купчей, в испанском варианте -  Эскритуре) и подписывается двумя сторонами и нотариусом. Этот контракт вносится в Реестр собственности. Регистрация осуществляется в Реестре собственности по месту нахождения объекта недвижимости.